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3 月百?gòu)?qiáng)房企銷售復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁。1）根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2023 年3 月TOP100 房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額6608.6 億元，單月同比+29.2%，環(huán)比+42.3%，同環(huán)比保持增長(zhǎng)且增幅走闊。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，23Q1 百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額14827.7 億元，累計(jì)同比+3.1%。2）根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023 年3 月TOP100 房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額7748.4 億元，同比+30.4%（1 月/2 月單月同比-31.7%/+36.1%），銷售面積4294.8 萬平，同比+13.8%（1 月/2 月單月同比-36.2%/+10.9%），銷售面積1-3月增速逐月擴(kuò)大，銷售金額3 月同比增速小幅收窄5.7pct，但環(huán)比仍然增長(zhǎng)37.9%。
累計(jì)數(shù)據(jù)來看，23Q1 百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額17589.8 億元，同比+8.2%，增速擴(kuò)大12.8pct，銷售面積10273.3 萬平，同比-6.3%，降幅大幅收窄10.5pct。
3）價(jià)格維持上漲趨勢(shì)，我們認(rèn)為預(yù)期企穩(wěn)向好是銷售改善的核心驅(qū)動(dòng)，2022 年3月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售均價(jià)18041 元/平，同比+14.6%，環(huán)比+5.5%，1-3 月呈現(xiàn)逐月復(fù)蘇趨勢(shì)，23Q1 銷售均價(jià)17122 元/平，同比+15.4%。價(jià)穩(wěn)帶動(dòng)量增的趨勢(shì)與我們此前判斷一致，3 月房企銷售復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁。
高頻數(shù)據(jù)亦呈現(xiàn)持續(xù)回暖，與百?gòu)?qiáng)銷售數(shù)據(jù)相互驗(yàn)證。1）新房方面，根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的 30 大中城市周度成交數(shù)據(jù)，3 月僅上旬出現(xiàn)一次周度環(huán)比回調(diào)（3 月2-9 日成交312.76 萬平，環(huán)比-14.3%）。我們認(rèn)為，周度成交數(shù)據(jù)環(huán)比波動(dòng)與成交的城市結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及政府備案節(jié)奏相關(guān)，單周出現(xiàn)環(huán)比回落并不代表向上趨勢(shì)反轉(zhuǎn)，3 月30 大中城市日均成交53.61 萬平，而1 月、2 月分別為28.08、40.22 萬平。2）二手房方面，根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的18 個(gè)主要城市二手房成交數(shù)據(jù)，3 月同樣僅出現(xiàn)一次環(huán)比回落，整體依然保持向上修復(fù)趨勢(shì)，且修復(fù)斜率較新房更為陡峭，截至3 月30 日，18 城二手房成交面積2259 萬平，同比+70.5%。
積壓需求消退進(jìn)入自然修復(fù)期，后續(xù)有望維持在正常成交區(qū)間。23Q1 房地產(chǎn)銷售強(qiáng)勢(shì)修復(fù)，核心原因在于政策放松效果顯現(xiàn)、市場(chǎng)預(yù)期逐漸企穩(wěn)，以及疫情管控全面放松后積壓需求的脈沖釋放。我們認(rèn)為，今年春節(jié)相對(duì)前置，返鄉(xiāng)置業(yè)與疫情積壓需求的釋放主要集中在2 月，3 月市場(chǎng)的持續(xù)修復(fù)或更多來自市場(chǎng)的自然修復(fù)。
由于2022 年同期基數(shù)相對(duì)較低，3 月、4 月乃至23H1 統(tǒng)計(jì)局口徑商品房成交數(shù)據(jù)大概率會(huì)呈現(xiàn)同比降幅收窄甚至轉(zhuǎn)正，市場(chǎng)分歧更多集中在修復(fù)的持續(xù)性或向上的斜率。我們認(rèn)為，2 月較高的市場(chǎng)成交水平維持的難度較高，二手房掛牌價(jià)的調(diào)高以及新房折扣的收回或增加買賣雙方博弈，導(dǎo)致短期觀望提升，房企新增供應(yīng)的區(qū)位和結(jié)構(gòu)也會(huì)影響成交，“金三銀四”后出現(xiàn)季節(jié)性回落屬于正常現(xiàn)象，更多應(yīng)關(guān)注成交的絕對(duì)水平是否落在正常成交區(qū)間。我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)政策進(jìn)入寬松階段，歷史低位的房貸利率引導(dǎo)購(gòu)房成本降低，預(yù)期逐漸企穩(wěn)下房地產(chǎn)銷售有望逐步進(jìn)入正常區(qū)間。作為前置指標(biāo)的銷售企穩(wěn)后，修復(fù)有望傳導(dǎo)至拿地、開工、竣工等投資端，進(jìn)而帶動(dòng)建材板塊全面復(fù)蘇。
投資建議：我們看好23H1 地產(chǎn)銷售修復(fù)對(duì)于整體地產(chǎn)鏈基本面的積極作用，地產(chǎn)鏈或?qū)⒂汕捌凇皬?qiáng)預(yù)期、弱現(xiàn)實(shí)”的邏輯向“強(qiáng)現(xiàn)實(shí)”轉(zhuǎn)變。建議關(guān)注：1）二手房成交復(fù)蘇，裝修建材零售端回暖，短期建議關(guān)注零售業(yè)務(wù)占比較高的兔寶寶、偉星新材、蒙娜麗莎、三棵樹、北新建材；2）中期來看，隨著地產(chǎn)銷售回暖，消費(fèi)建材有望進(jìn)入盈利與估值雙升階段，龍頭隨著基本面的回暖仍極具配置價(jià)值，建議關(guān)注東方雨虹、科順股份、青鳥消防等。
風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行、房企債務(wù)展期加重觀望、房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊。
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