房地產開發(fā)板塊在連續(xù)多年的下跌過后,今年依然處于低谷中的深度出清期面臨重壓,供給和需求的重新匹配仍需時日。
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物業(yè)板塊,這個過往被譽為房地產存量時代的新成長賽道,盡管很多公司還能交出靚麗的業(yè)績,但由于物業(yè)板塊賽道整體氣氛不佳,及投資者對于部分地產母集團的流動性風險蔓延到物業(yè)子公司的擔憂,物業(yè)板塊也逐漸被市場冷落。
在此時間節(jié)點,選擇逆勢上市的物業(yè)公司需要勇氣和實力。而最近看到,眾安智慧生活依然堅定地推進了上市。
公司的業(yè)績趨勢,過往幾年相對行業(yè)有不錯的超額表現(xiàn)。往往這種超越行業(yè)均值,又勇于在行業(yè)寒冬中上市的公司,可能蘊藏一定的爆發(fā)潛力及投資價值,也因此不妨可以觀察一下這家小而美的物管公司。
一、規(guī)模持續(xù)成長,份額擴大
眾安智慧生活創(chuàng)辦于1998年,是眾安集團的物業(yè)子公司,目前是浙江省第七,全國百強中第四十位的物管企業(yè)。與大部分同行相似,公司的業(yè)務由三部分構成,分別是物業(yè)管理、面向地產商的增值服務及社區(qū)增值服務。而物業(yè)管理仍然是公司最核心的業(yè)務,2022年的占比為70%左右。
在過去的疫情三年里(即2022年-2022年),眾安智慧生活表現(xiàn)亮眼,收入從2.31億增長至3.19億,復合增長率17.7%,高于行業(yè)平均值。而歸母利潤則從0.37億增長至0.51億,同樣有著于收入增速相匹配的17.9%左右的年化增長率。
盡管過去三年疫情肆虐,但公司依然展示了良好的韌性。在2022年,許多物業(yè)企業(yè)利潤增速都是下滑的,甚至是負增長,利潤穩(wěn)定增長這是難得可貴的表現(xiàn),也表現(xiàn)了公司經營的穩(wěn)健。
而公司的在管面積也實現(xiàn)逆勢增長,從2020年的1.08千萬平方米增長至2022年的1.28千萬平方米,增速表現(xiàn)同樣優(yōu)于行業(yè)平均水平。
若以市場排名算,公司從2016年的物業(yè)服務百強排行82上升至2023年的40位,具有較高的成長性,是近幾年來行業(yè)排名提升表現(xiàn)最好的物業(yè)公司之一。
另外我們也看到,公司管理的第三方項目數量和面積的增長,展現(xiàn)出眾安智慧生活的服務質量獲得了普遍的認可,2020-2022年,公司在管物業(yè)組合中,第三方物業(yè)管理收入年化增速達到22.0%,第三方物業(yè)在管面積年化增速達到10.6%,第三方在管物業(yè)項目數量年化增速達到16.6%。截至2022年末,公司在管的第三方項目數量達到53個,占公司95個在管項目的55.8%。
目前母公司眾安集團業(yè)務發(fā)展趨勢良好,不僅年內持續(xù)拿地,在房地產銷售層面也有條不紊。誠然,目前房地產行業(yè)整體仍處于復蘇階段,但母公司的穩(wěn)健發(fā)展保證了其能夠提供穩(wěn)定的增量在管面積予眾安智慧生活。同時結合公司自身優(yōu)異的口碑所造就的強大的第三方外拓能力,以及物業(yè)管理行業(yè)自身的存量行業(yè)特性,眾安智慧生活未來整體的增長預期依然明朗。
二、亮點眾多,募資擴大競爭力
公司在主要的業(yè)務指標上優(yōu)于行業(yè),主要依靠以下幾個優(yōu)勢。
首先是公司項目集中分布在沿海發(fā)達的長三角地區(qū),有著更好的房地產需求支撐基礎即人口流入和經濟環(huán)境。長期人口遷移預期將支撐這些地區(qū)新建住宅的入住率和物業(yè)管理需求。我們可以看到這些地區(qū)的平均物業(yè)收費也要高于其他地區(qū)。長期深耕這些人口流入的發(fā)達地區(qū),是維持長期業(yè)務具有量與價的成長性的基礎。
前面也提到,公司的管理物業(yè)大部分位于二線及三線城市,在管理費的單價水平上雖不及一線城市,但也有著更低的成本,且長三角地區(qū)區(qū)域發(fā)展相對較平衡,各大城市間經濟差距不大,仍有相當好的利潤基礎。
其次,公司善用智能化手段優(yōu)化物業(yè)管理水平,多次獲獎,此次募資也是為了進一步加強智能化管理能力,正如前面數據列明,第三方客戶每年占比不斷提升。
另外公司也希望能提升非住宅業(yè)務的管理面積占比,例如商寫物管業(yè)務相對住宅而言,其定價更高,有機會實現(xiàn)更高的利潤率。
最后,公司募資上市,主要是為了尋找周期底部機會,實現(xiàn)在長三角及核心二線城市的并購式擴張,從而以較低的投入進一步實現(xiàn)份額和業(yè)績的提升。
本次上市募資額約為1.68億港元左右。根據招股書披露,其中55%的募資額將用于策略性收購及投資,以在保證公司管理質量的同時,進一步提升公司在管規(guī)模。另外,30%的募資額還將用于升級已有物業(yè)的硬件從而提升管理效率上,可謂是目標和定位均十分明確。
與大部分的地產相關公司上市目的為了融資增加流動性相比,明顯公司此次上市所募集的資金是用于主業(yè)的發(fā)展而不是為了救急,這是有別與其他公司的另一亮點。另外值得一提的是,浙江作為中國經濟最為活躍的省份之一浙江省政府也非常支持省內企業(yè)赴境外上市。近日,浙江省政府印發(fā)《關于促進平臺經濟高質量發(fā)展的實施意見》稱,支持平臺企業(yè)科技創(chuàng)新,支持和引導符合條件的平臺企業(yè)在境內外上市。截至2023年6月30日,今年浙江省企業(yè)已有2家在香港/美國上市、1家即將IPO、10家提交了上市申請,這其中就包括了眾安智慧生活。
目前公司招股預估市值在5.98-7.5億港元左右,對應2022年調整上市費用后的利潤的pe為9.1-11.4倍,相較同業(yè)估值水平有一定折扣。同時,考慮到受市場回暖等利好因素影響,在港上市的物管公司股價整體有所回升,在截至6月30日過去一周的平均漲幅為1.9%、頭部物管公司平均漲幅為4.9%。另外,上市后仍可以用所募資實現(xiàn)一定程度的規(guī)模成長,保證了未來一定時間內的業(yè)績增長確定性。
在新股認購方面,此次上市設置有綠鞋穩(wěn)市機制,可以在上市后一定程度上拖穩(wěn)股價,相較其前次招股申請,可謂是有充足性價比。
而公司在上市前也給與了非常充足的股東回報預期,在招股書上明確保證了今后每年25%以上的派息比例,相比于現(xiàn)階段眾多不派息的同業(yè)而言,對于看重股東回報的港股投資者來說,這也算是一個非常好的定心丸。
最后,關于與眾安智慧生活聯(lián)系緊密的母公司眾安集團,大家也都很關心其業(yè)務狀態(tài)及對子公司的各種關聯(lián)。根據2022年年報,眾安集團凈負債率、現(xiàn)金短債比以及扣除預收款后的負債率均處于三條綠線以內。而2022年眾安集團交付數據也遠超行業(yè)平均水平。母公司平穩(wěn)運營,也是給物管子公司自我發(fā)展奠定的良好基礎。
三、結語
因此綜合各方面,盡管中國房地產行業(yè)仍處于緩慢復蘇階段,但眾安智慧生活仍然有充分成長空間,若此次順利上市,會有機會迎來行業(yè)景氣+業(yè)績增長的雙擊。
潛在的行業(yè)隱憂,如母公司關聯(lián)、行業(yè)競爭等因素,基本已經被此次的估值折扣所對沖,而公司也在積極進行業(yè)務開拓,綜合看來,公司仍不失為物業(yè)市場的一匹小而美的黑馬。這次招股是擺在大家面前的行業(yè)低谷的潛在抄底機會。
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